Renégocier le loyer de votre pharmacie

À Bruxelles et en Flandre, on dénombre actuellement quelque 10.000 commerces de moins de dix ans. Par conséquent, de nombreuses villes et communes comptent sur leur territoire d'innombrables surfaces commerciales inexploitées. Les loyers des immeubles commerciaux sont également en baisse. On note par exemple, dans des villes plus petites, une diminution pouvant aller de 10 à 30%.Il se peut donc que vous payez un loyer trop élevé (en fonction de la valeur du marché) pour l'immeuble que vous louez depuis un certain temps dans le cadre de votre activité professionnelle. Dès lors, il faut peut-être penser à renégocier ce bail avec votre propriétaire. Comment procéder et comment réagir dans le cas où ce dernier refuserait de coopérer ?Avant d'entamer une quelconque démarche, il convient de se renseigner sur la valeur locative actuelle du bien que vous louez. Pour ce faire, informez-vous sur le loyer de biens similaires situés dans le quartier de votre officine et qui ont récemment été loués. Si une surface est à louer, demandez au propriétaire ou à l'agent immobilier le prix demandé pour une location. Vous pouvez aussi démarcher les commerçants qui ont récemment conclu un contrat de bail pour une surface commerciale et leur demander le prix du loyer. Une autre piste serait de contacter un géomètre-expert et lui demander un rapport d'expertise de la valeur locative de l'espace utilisé pour votre pharmacie.Si la valeur locative normale est inférieure au loyer que vous payez actuellement, il vaut mieux en avoir la preuve. Demandez par exemple au propriétaire d'un bien à louer ou à son agent immobilier de vous envoyer par mail les données du bien en question (superficie, emplacement, loyer, etc.). Demandez aussi à recevoir une copie du bail d'un autre commerçant du quartier ou demandez à un expert de coucher sur papier son estimation.Si la valeur actuelle du bien que vous louez pour l'exercice de votre profession s'avère bien en deçà du bail que vous payez, vous pouvez négocier avec votre propriétaire. Demandez-lui s'il est prêt à vous faire payer un loyer inférieur (en lui indiquant les valeurs locatives en vigueur dans le quartier). Vous pouvez lui signaler que vous envisagez de chercher une autre surface commerciale ou de forcer la révision de votre loyer (voir plus bas) s'il refuse de coopérer.S'il accède à votre demande et est prêt à revoir à la baisse le montant du loyer, il est recommandé de consigner cet accord dans un document écrit. Dans ce cas, un simple avenant au bail actuel signé par les deux parties suffit. Convenez aussi de manière claire de la date d'entrée en vigueur de la réduction de loyer. Si votre propriétaire est d'accord, vous pouvez même réviser le loyer rétroactivement.Si votre propriétaire n'est pas d'accord de diminuer le loyer et que vous n'envisagez pas de déménager votre pharmacie, vous pouvez éventuellement demander une révision (forcée) du loyer selon une procédure triennale. Vous devez adresser cette demande auprès du juge de paix à la fin de chaque période de trois ans.Le juge de paix peut accéder à votre demande si vous êtes en mesure de prouver qu'en raison de circonstances nouvelles, la valeur normale du bien loué a diminué d'au moins 15% par rapport au loyer stipulé dans le bail, ou tel qu'établi dans la dernière révision. Quoi qu'il en soit, le juge statue en équité et n'a pas égard au rendement favorable ou défavorable qui vous est attribué en tant que locataire. Faites appel aux services d'un avocat si vous entamez une telle procédure.Si vous demandez un renouvellement de loyer (18 mois au plus, 15 mois au moins, avant l'expiration du bail qui court sur une période de neuf ans), vous pouvez indiquer que vous souhaitez continuer à louer mais à un loyer inférieur. Si votre propriétaire n'est pas d'accord avec cette demande, vous pouvez vous adresser au juge qui statuera.Si le propriétaire refuse de baisser son loyer, vous pourriez aussi envisager de louer un autre bien et de résilier le contrat en cours. En tant que locataire, vous pouvez résilier votre bail commercial à la fin de chaque triennat par lettre recommandée (ou par exploit d'huissier), qui sera adressée au propriétaire au moins six mois avant l'expiration de chaque triennat.Dans ce cas, vous ne lui devrez aucune indemnisation supplémentaire. Toutefois, tenez compte des aménagements à apporter à votre nouveau local, susceptibles d'engendrer des frais additionnels. La question sera dès lors de savoir si ces coûts compenseront un loyer moins élevé que vous serez amené à payer.