Rénover une pharmacie dans un bâtiment que vous louez ?

Si vous louez le bâtiment qui abrite votre pharmacie, vous avez dû signer un bail commercial avec le bailleur. Cela signifie qu'une loi spécifique (la 'loi sur les baux commerciaux') est appliquée et qu'elle définit vos droits et obligations, et donc aussi si vous entreprenez des travaux.En tant que locataire, rien ne vous empêche d'établir des accords avec le bailleur concernant les travaux que vous souhaitez réaliser dans le bien loué. S'il marque son accord, toute rénovation est alors autorisée. N'oubliez pas de coucher cet accord sur papier pour éviter toute discussion plus tard. Vous pouvez le notifier dans le contrat de location ou prévoir ultérieurement un avenant au contrat. Sachez que le bailleur peut vous demander une copie des plans et du cahier des charges de la rénovation. Il peut aussi vous demander un droit de regard sur les travaux et de souscrire une assurance, notamment.Vous pouvez réaliser certains travaux sans un tel accord avec le bailleur, mais il faut remplir quelques conditions. Les travaux doivent avant tout s'avérer utiles à l'exploitation de votre pharmacie. Ils ne doivent pas être nécessaires. Les travaux doivent être réalisés dans les locaux utilisés pour votre activité professionnelle. Des rénovations dans l'espace privé n'entrent pas en considération. Enfin, la rénovation ne peut pas compromettre la sécurité, la salubrité et la valeur esthétique du bâtiment.La loi prévoit aussi une limite du montant que les coûts de rénovation peuvent atteindre. Ces coûts ne peuvent pas dépasser trois ans de loyer. Le loyer en vigueur au moment de la demande est donc déterminant. Soyez bien conscient que vous ne pouvez pas contourner cette condition en abordant par exemple les travaux de rénovation par phases et en veillant à ne pas dépasser les limites autorisées à chaque phase.Vous devez informer le bailleur au préalable de votre intention de réaliser des travaux. Si vous ne le faites pas, le bailleur - via le juge de paix - peut vous obliger à arrêter les travaux.Vous devez prévenir le bailleur par lettre recommandée ou un mandat d'huissier. Il faut également lui transmettre les plans et les devis des travaux. Le bailleur peut alors s'opposer à l'exécution des travaux. Il a trente jours pour le faire. Il doit également vous prévenir par lettre recommandée ou mandat d'huissier. S'il ne réagit pas dans ce délai, il est alors censé donner son accord. S'il s'oppose aux travaux, vous pouvez à nouveau réagir. Si vous souhaitez absolument réaliser les travaux, vous devez alors vous aussi vous adresser au juge de paix dans les trente jours. C'est lui qui aura le dernier mot: il peut vous autoriser à réaliser les travaux (ou une partie), vous l'interdire ou y coupler un certain nombre de conditions.Pendant les travaux, vous devez, en tant que locataire, vous conformer à plusieurs obligations. Il faut tenir compte du fait que le bailleur et le propriétaire doivent avoir accès aux travaux et qu'ils peuvent envoyer un architecte ou un entrepreneur pour les vérifier.L'exécution des travaux a lieu à vos risques. Si cela tourne mal, vous pouvez être tenu pour responsable. Le bailleur ou le propriétaire peut exiger que vous assuriez votre responsabilité ainsi que la leur dans le cadre des travaux. Le bailleur peut vous demander de prouver que vous avez souscrit une assurance et payé les primes. Si vous ne réagissez pas à la mise en demeure de fournir les preuves, il peut faire arrêter les travaux via le juge de paix.Dans le contrat de location, vous pouvez convenir si le bailleur, en fin de bail, doit payer ou non une indemnisation pour les travaux effectués. Après tout, ils peuvent représenter une plus-value pour le bien du bailleur. De tels accords sont parfaitement valables. Mais sachez que la plupart des bailleurs ne seront pas disposés à payer quoi que ce soit pour les travaux que vous aurez réalisés et qu'ils voudront inclure cela dans le contrat de location. Mais tout est une question de négociation.Si le contrat de location ne mentionne aucun accord concernant une éventuelle indemnisation que le bailleur doit vous payer en fin de bail, il faut alors établir une distinction entre les travaux réalisés avec l'accord du bailleur (ou cfr. les conditions légales pour réaliser les travaux) et ceux réalisés sans son accord.Dans le premier cas, le bailleur ne peut pas exiger que vous 'enleviez' les travaux et que vous remettiez le bien en l'état. Si vous n'enlevez pas les travaux (le bailleur peut d'ailleurs s'y opposer), le bailleur doit alors vous payer une indemnisation. Celle-ci doit correspondre soit à la valeur des matériaux plus la main d'oeuvre, soit à la plus-value sur le bien. Le bailleur a le choix parmi ces deux systèmes d'indemnisation.Si vous avez réalisé les travaux sans l'autorisation du bailleur (ou sans vous conformer aux conditions légales pour pouvoir effectuer les rénovations), le bailleur peut alors exiger la remise en l'état du bien ou la conservation des travaux réalisés. Dans le dernier cas, il ne doit pas vous payer d'indemnité. Le bailleur peut éventuellement vous demander réparation s'il peut prouver qu'il y a eu un dommage.